Всё о ТСЖ, управляющих организациях и ЖКХ

[Kora 3 488]

Готов ответить на вопросы по ТСЖ, УО и ЖКХ.

Вопрос: Правда ли, что в этом году запланировано заменить деревянные окна на пластиковые в рамках капитального ремонта в нашем районе?

[УО СКС Максименко 0]

ТСЖ начали создавать недавно, поэтому, насколько я знаю, во всех имеется управляющая компания.

ЖСК наоборот практически все являются самостоятельными управляющими компаниями и сами заключают все договора.

 

Некоторые из ЖСК не только сами управляют, но и обслуживаются. Я знаю Таллинская 32 (корпус не помню, дом серии КОПЭ за забором) и на Строгинском дом, серии КОПЭ около УСЗН. Они полностью решают все свои вопросы самостоятельно.

 

С Вашего позволения позволю себе добавить некоторую информацию по данным вопросам.

1. Из всех созданных ТСЖ в районе только четыре ТСЖ выполняют в полном объеме функцию управляющей компании. Это ТСЖ ВСК(новостройки). Где ТСЖ созданы после реализации 50% площади. Инициатором создания ТСЖ как правило был сам застройщик. Во всех этих ТСЖ, за исключением ТСЖ"Строгинский10", ежегодно идет поцесс смены руководящего состава правлений.

На мой взгляд, это вызвано к сожелению отсутствием у председателей правлений теоретических и практических навыков в управлении, организации технического обслуживания, финансировании. Но это не осуждение, такова реальность. Нужен переходный период. Это механизм заключения договоров ТСЖ с управляющими компаниями, с последующим переходом на самостоятельное управление. При этом, добросовестные управляющие компании совместно с управой района должны оказывать всяческую помощь в обучении и практической работе председателям правлений. И город для этих целей постоянно и бесплатно ведет процесс обучения.

2. Когда ТСЖ заключает договор на управление с управляющими организациями оно передает функции только управления общим имуществом, но не функции правления ТСЖ, функции общего собрания ТСЖ. ТСЖ имеет право и передовать только часть функций управления. Все зависит от компетентности руководящего состава ТСЖ.

Практика в нашем районе и в округе показывает, что наиболее стабильны ТСЖ, где председателями являются бывшие работники РЭУ, уровня начальников или главных инженеров. Но это исключение из правил.

Для управляющих организаций выполняющих одновременно функции как управления, так и эксплуатации жилого фонда разницы в заключении договоров нет. Эти организации могут и управлять и эксплуатировать жилой фонд. Поясню. Отдельных сборов денежных средств с собтвенников за управление нет. В едином платежном доукоменте вы этой строки не увидите. В нолрмативах на содержание и эксплуатацию денежных среств на управление, тоже не предусмотрено. Следовательно Функции управления такие организации как ООО СКС выполняет бесплатно. Совсем по другому в управляющих организациях, функция которых только управление и заключение договоров на содержание и эксплуатацию с сторонними организациями. До 2008 года на содержание таких организаций город выделял деньги. Сейчас нет. Следовательно денежные средства на содержание и эксплуатацию делятся на управление и саму эксплуатацию. Хотя все должно быть по другому. У нас в районе на созданном рынке услуг ЖКХ такие организации есть, и собственники заключили с ними договора на управление.

Я подробно это разъяснил для того, чтобы люди могли в этих вопросах хоть немного разбираться. Так как время ГУП ДЕЗ (государственных унитарных предприятий прошло). В этом году они станут все Акционерными обществами (ОАО). Рынок услуг ЖКХ, это рынок частных организаций. Такова реальность нашего времени.

 

 

Вопрос: Правда ли, что в этом году запланировано заменить деревянные окна на пластиковые в рамках капитального ремонта в нашем районе?

 

Давайте капитальный ремонт сначала разделим на два вида:1.ВКР-выборочный капитальный ремонт.

2.ККР-комплексный капитальный ремонт.

Замена окон на пластиковые производится при ККР. В 2009 году в районе домов с проведением ККР нет. Что будет дальше не знаю. Надо учитывать кризис.

[Шури-сан 11 880]

1. Из всех созданных ТСЖ в районе только четыре ТСЖ выполняют в полном объеме функцию управляющей компании. Это ТСЖ ВСК(новостройки). Где ТСЖ созданы после реализации 50% площади. Инициатором создания ТСЖ как правило был сам застройщик. Во всех этих ТСЖ, за исключением ТСЖ"Строгинский10", ежегодно идет поцесс смены руководящего состава правлений.

На мой взгляд, это вызвано к сожелению отсутствием у председателей правлений теоретических и практических навыков в управлении, организации технического обслуживания, финансировании. Но это не осуждение, такова реальность. Нужен переходный период. Это механизм заключения договоров ТСЖ с управляющими компаниями, с последующим переходом на самостоятельное управление. При этом, добросовестные управляющие компании совместно с управой района должны оказывать всяческую помощь в обучении и практической работе председателям правлений. И город для этих целей постоянно и бесплатно ведет процесс обучения.

2. Когда ТСЖ заключает договор на управление с управляющими организациями оно передает функции только управления общим имуществом, но не функции правления ТСЖ, функции общего собрания ТСЖ. ТСЖ имеет право и передовать только часть функций управления. Все зависит от компетентности руководящего состава ТСЖ.

Практика в нашем районе и в округе показывает, что наиболее стабильны ТСЖ, где председателями являются бывшие работники РЭУ, уровня начальников или главных инженеров. Но это исключение из правил.

 

Что из себя представляет жилой фонд Строгино - в среднем 25-летние дома с уже можно сказать старым

и вероятно где-то запущенным эксплуатационным хозяйством..

Кто проживает? - в основном обыватели, далекие от того, что бы стать реально работающим председателем ТСЖ.

Зачем так настойчиво власти рекомендуют создавать ТСЖ?

Какая польза от этого эксперимента жителям и как долго может продлиться переходный период, пока сменится несколько председателей ТСЖ и найдется тот, кого научат управлять домом.. ?

Ведь самостоятельное управление - это далекая и туманная перспектива,

многоквартирный дом - очень сложный механизм, управлять и обслуживать должны только высококвалифицированные специалисты.

 

.. Функции управления такие организации как ООО СКС выполняет бесплатно. Совсем по другому в управляющих организациях, функция которых только управление и заключение договоров на содержание и эксплуатацию с сторонними организациями. До 2008 года на содержание таких организаций город выделял деньги. Сейчас нет. Следовательно денежные средства на содержание и эксплуатацию делятся на управление и саму эксплуатацию. Хотя все должно быть по другому. У нас в районе на созданном рынке услуг ЖКХ такие организации есть, и собственники заключили с ними договора на управление.

 

Бесплатно бывает только сыр в мышеловке))))

ООО СКС является управляющей компанией во многих домах Строгино.

Значит ли это, что с каждым собственником заключен договор на управление?

Ведь именно в договоре указывается какой объем работ и за какие деньги выполняется для обеспечения

благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества.

а также в приложении должен содержаться перечень того, что входит в это общее имущество.

[Mercury 24]

Уважаемые строгинцы,

хотелось бы узнать, случались ли у нас в районе попытки путем мошенничества затсавить людей многоквартирных домов вступить в ТСЖ, как у нас на неманском, и насколько я знаю такая же ситуация на Исаковского? То есть собрали жильцов дома непонятные люди, помахали бумажками и сообщили, что с этого дня дом переведен в ТСЖ, даже название не сказали! Я знаю, как должно юридически организовываться ТСЖ, поэтому такие способы "загона" людей в выгодные кому-то организации просто обескураживают своей наглостью! Я лично не против ТСЖ, но хотелось бы как собственнику квартиры участвовать в выборах и председателя и изначально собственно самого выбора ТСЖ. Кто сталкивался с похожей ситуацией, поделитесь,пожалуйста, опытом, что делать при таком вопиющем беззаконии...

[svetajochek 1]

Доброго времени суток!

Хотелось бы высказаться на примере ТСЖ"Строгинский10" (упоминался выше) о сложившейся ситуации в сфере Реформы ЖСК... (мое личное мнение)

1. Данный дом исключение, в доме всего 19 (!) квартир. И это несомненно упрощает ситуацию во многих вопросах связанных с управлением многоквартирным домом. Меньше собственников - проще собрать собственников - проще договориться с ними!

А если собственников 400 - 600 человек?! Подчас соседи не видят друг друга неделями, а то и больше. Не знаю друг друга по имени, да и вообще в лицо! Как тут быть?! Как искать инициативных граждан? Тех самых, которые могли бы занять пост Председателя - члена правления - ревизионной комиссии... ???

2. При общей площади дома (ТСЖ"Строгинский10") в 5000 м.кв. (треть из которых нежилые помещения) они нашли в "своих рядах" ответственное лицо, которое взяло на себя Ответственость за управление их домом... Насколько мне известно, данный человек не работает в привычном нам понимании и все свое время уделяет вопросам управления, содержания и ремонта их дома. И этот ответственный собственник работает не один, а у них в доме (повторюсь) всего 19 квартир! Как быть в домах где количество квартир переваливает за 300-450 штук?!

Да, я согласна, что количество квартир не столь важно как качество подготовки Председателя и его помощников. Но их (председателей) подготовке надобыло уделять время (и внимание) еще лет за 5 до начала Реформы ЖКХ, что бы люди успели что называется проснуться, и осознать всю важность их ответвтвенности перед домом в котором они все вместе и каждый по отдельности живут.

3. Самый по моему важный вопрос на который стоит подобрать правильный ответ: "А почему именно я должен думать о своем доме? У дяди Васи из квартиры напротив денег много вот пусть он и думает!" Нашим Собственникам доконца так и не ясно, что с приобретением ПРАВА на СОБСТВЕННОСТЬ они приобрели и ОБЯЗАННОСТИ по его содержанию! Вот чему, по моему мнению, надо уделить 80% внимания в беседах с собственниками. Наверняка после осознания всей полноты прав и обязанностей как Собственника квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме их отношение к вопросам управления и содержания их дома сильно изменится. Ведь чем лучше состояние дома, в котором расположенна собственность, тем выше цена этой самой собственности! Иными словами в доме где ремонт только сниться собственность гораздо ниже в цене, нежели в доме, где уютные, чистые подъезды, консьерж при входе, исправные светлые лифты, кнопки не прожжены бычками, на черных ходах нет общественного туалета, ... этот список бесконечен!

Поверьте, я видела подъезды в которых на полах лежат ковры, на подокольниках стоят цветы и все лампочки на всех этажах горят и человеки (прошу прощения за нелитиратурное выраждение) добрые, приветливые! И оно понятно! Намного приятнее жить в ТАКИХ условиях, нежели идя домой бояться зайти в лифт, выходя на этаж не быть уверенным кого ты там встретишь.

 

Еще раз повторюсь, это лично мое мнение, оно может быть неверным, может кого-то обидеть, с ним могут не согласиться, НО!!! Я считаю, что лучше иметь мнение, чем остаться безучастным!

Всем спасибо за внимание.

[svetajochek 1]

Уважаемые строгинцы,

хотелось бы узнать, случались ли у нас в районе попытки путем мошенничества затсавить людей многоквартирных домов вступить в ТСЖ, как у нас на неманском, и насколько я знаю такая же ситуация на Исаковского? То есть собрали жильцов дома непонятные люди, помахали бумажками и сообщили, что с этого дня дом переведен в ТСЖ, даже название не сказали! Я знаю, как должно юридически организовываться ТСЖ, поэтому такие способы "загона" людей в выгодные кому-то организации просто обескураживают своей наглостью! Я лично не против ТСЖ, но хотелось бы как собственнику квартиры участвовать в выборах и председателя и изначально собственно самого выбора ТСЖ. Кто сталкивался с похожей ситуацией, поделитесь,пожалуйста, опытом, что делать при таком вопиющем беззаконии...

Первонаперво уточнить кто они, кем уполномочены, почему лично ВЫ как СОБСТВЕННИК не были уведомлены о проведении голосования (любого!!!). Неплохо было бы до начала такой "атаки" заручиться поддержкой других собственников из вашего дома, это только прибавит веса вашим словам и требованиям.

По закону любое голосование в доме должно быть проведенно с соблюдением определенных сроков и пр. в том числе УВЕДОМЛЕНИЯ ВСЕХ 100 % СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА О ПРОВЕДЕНИИ ГОЛОСОВАНИЯ и не важно какова именно его тема. Сделать они это могут либо лично вручив Уведомление о проведении голосования в руки собственника ПОД РОСПИСЬ, либо выслав его по почте заказным письмом с уведомлением. Так что пугайте их этим, скорей всего они начнут вам подсовывать какие-то документы - требуйте с них копии, вы как собственник имеете право иметь у себя на руках копию Протокола о провдении голосования. Просите номера телефонов Председателя, его замов, ревизионной комисии, всех тех лиц, которые подписывали Протоколы и иные документы которые вам будут показывать.

Так что дерзайте, а будут вопросы обращайтесь в Управу нашего района и ГУ "ИС района Строгино", уверенна вам там помогут!

[svetajochek 1]

Хочется задержать внимание на последней фразе...

 

...

а также в приложении должен содержаться перечень того, что входит в это общее имущество.

 

Хотелось бы лично у ВАС уточнить, а вы вообще в курсе что МОЖЕТ входить в общее имущество многоквартирного дома?! Думаю что нет (хочется верить что ошибаюсь).

 

Общее имущество многоквартирного дома состоит из 3 (трех) больших частей:

1. Нежилые помещения входящие в состав общедолевого имущества многоквартирного дома

2. Коммуникации

3. Земля

И вот это все и называется Общим имуществом собственников многоквартирного дома!

 

отсюда возникает вопрос. А знаете ли вы сколько может стоить работа по составлению Описания общего имущества многоквартирного дома, по всем правилам и с соблюдением всех норм и закона?! Отвечу некультурно и малек грубовато - Дохренища!

Одно только меживание придомовой территории, для определения границ земельного участка выльется собственникам (О даааа! именно им) в суммы порядка 800 - 1000 и более тысяч рублей... А размежевать придомовую территорию без межевания квартала нельзя, а кварталы у нас в Строгино огроменные, и в них как правило входят территории как минимум 3-4 домов/корпусов... вывод?! Общее имущество описать собственники не в состоянии! Управляющая компания или организация (впринипе неважно) делать это за собственные деньги просто не в состоянии! Максимум чего вы можете добить - это проведения работ по 1 и 2 пункту, и то в ряде случаев пункт № 2 оказывается недосягаем, хотя вполне возможет! И опять таки все упирается в деньги. Ведь на каждом этапе нужно заказывать ряд документов, которые по мимо дороговизны имеют еще и сроки действия + не все документы необходимые для проведения данных работ можно достать просто написав запрос. ПРИМЕР: данные из Управления федеральной регистрационной служды (УФРС), которые необходимы для составления самого нужного документа в любом доме - Расчета долей, который в свою очередь невозможно правильно составить без определения состава нежилых помещений входящих в общее имущество многоквартирного дома. А работа по составлению это самого Перечня (пункт 1 из перечисленных выше) начинается с заказа данных по собственникам в УФРС и технической документации в БТИ... Куда опять-таки без денег не сунешься. ПРИМЕР: средний дом - 300 - квартир обойдется минимум тысяч в 300 рублей. Кто будет компенсировать данные издержки?! И даже если заказывать тех.документы по минимуму, т.е. только на нежилые помещения все равно меньше 100 тысяч редко получается.

Вот и получается, что вы услыша где-то что-то начинаете требовать, вместо того что бы реально сесть и разобраться а как же все это должно быть на самом деле. А еще лучше взять этот процесс на свой личный контроль!

[Mercury 24]

Первонаперво уточнить кто они, кем уполномочены, почему лично ВЫ как СОБСТВЕННИК не были уведомлены о проведении голосования (любого!!!). Неплохо было бы до начала такой "атаки" заручиться поддержкой других собственников из вашего дома, это только прибавит веса вашим словам и требованиям.

По закону любое голосование в доме должно быть проведенно с соблюдением определенных сроков и пр. в том числе УВЕДОМЛЕНИЯ ВСЕХ 100 % СОБСТВЕННИКОВ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА О ПРОВЕДЕНИИ ГОЛОСОВАНИЯ и не важно какова именно его тема. Сделать они это могут либо лично вручив Уведомление о проведении голосования в руки собственника ПОД РОСПИСЬ, либо выслав его по почте заказным письмом с уведомлением. Так что пугайте их этим, скорей всего они начнут вам подсовывать какие-то документы - требуйте с них копии, вы как собственник имеете право иметь у себя на руках копию Протокола о провдении голосования. Просите номера телефонов Председателя, его замов, ревизионной комисии, всех тех лиц, которые подписывали Протоколы и иные документы которые вам будут показывать.

Так что дерзайте, а будут вопросы обращайтесь в Управу нашего района и ГУ "ИС района Строгино", уверенна вам там помогут!

 

Я теоритически всё понимаю прекрасно, также как и то, что идет этот беспредел сверху, так как подобный произвол с захватом в свои руки обслуживания домов ТСЖ идет по многим районам москвы, да и не только москвы, в питере тоже самое творится насколько мне известно. Как с этим бороться - непонятно совершенно. Так как Вы совершенно правильно подметили: народ у нас безответственный и безынициативный, вот с нами и делают что хотят. А особо предприимчивые лезут в ТСЖ, а потом вот занимаются таким видом мошенничества. СЕйчас знаете что происходит? Сначала некоторые умники велели всем жильцам ни в коем случае не подписывать никакие бумажки, что бы там ни было. Потом принесли какие-то книжечки, которые велели всем подписать - это типа отказ от вступления в ТСЖ. Бред просто!! если человек не заявлял о вступлении в какую-либо организацию, зачем писать отказ от него, объясните мне??!! ну что Вы думаете.. ВСЕ подписали эти книжечки!

И председателя самого не было на собрании, бухгалтера не объявляли, протоколы не давали в руки, так как всё - липа. Я человек грамотный, поэтому четко просила эту полусумасшедшую тетеньку с виду, которая проводила собрание и парила мозги бабушкам, дать мне просмотреть документы. Тут же папка с документами куда-то испарилась у нее. Вобщем, обман сплошной, за идиотов просто считают, ну в чем-то конечно небезосновательно, так как сосбтвенники квартир конечно могли бы и поактивнее быть в отстаивании своих прав. А теперь пенсионеры только и разговаривают о том, что ТСЖ взвинтет цены на свои услуги и они не смогут платить и их выселят. Вот так.

[Шури-сан 11 880]

Хотелось бы лично у ВАС уточнить, а вы вообще в курсе что МОЖЕТ входить в общее имущество многоквартирного дома?! Думаю что нет (хочется верить что ошибаюсь).

 

Общее имущество многоквартирного дома состоит из 3 (трех) больших частей:

1. Нежилые помещения входящие в состав общедолевого имущества многоквартирного дома

2. Коммуникации

3. Земля

И вот это все и называется Общим имуществом собственников многоквартирного дома!

 

отсюда возникает вопрос. А знаете ли вы сколько может стоить работа по составлению Описания общего имущества многоквартирного дома, по всем правилам и с соблюдением всех норм и закона?! Отвечу некультурно и малек грубовато - Дохренища!

...

Вот и получается, что вы услыша где-то что-то начинаете требовать, вместо того что бы реально сесть и разобраться а как же все это должно быть на самом деле. А еще лучше взять этот процесс на свой личный контроль!

 

Вы, надеюсь, тоже в курсе, что любая Управляющая компания, беря на себя ответственность за управление каким-либо объектом должна иметь перечень того,

чем ей предстоит управлять.

то есть Вашими словами, всю дохренищу с подробным описанием метров коммуникаций, квадратных метров помещений... квадратных метров крыши... диаметром,

материалом и протяженностью трубопровода канализации.....

про землю-отдельная история, если земельный участок не имеет кадастрового номера, он вроде как является общим имуществом дома..

но не является общедолевой собственностью.

и земля может быть при соблюдении этих условий передана в собственность только одной правовой форме -ТСЖ,

Управляющая компания не может являться собственником земельного участка, на котором расположен дом.

У каждого собственника в соответствии с его долей жилой площади есть право на такую же долю общего имущества.

я не буду приводить Вам в пример договор на управление, заключенный между собственниками одного из домов в Строгино и одной из управляющих компаний.

скажу только, что такой есть! и перечень общего имущества там присутствует.

и даже с площадью земельного участка, и даже с количеством лавочек на нем..

Изменено 12 марта 2009 пользователем uri

[svetajochek 1]

скажу только, что такой есть! и перечень общего имущества там присутствует.

и даже с площадью земельного участка, и даже с количеством лавочек на нем..

у ПП № 1040 есть приложения, так вот Приложение №1 к Приложению №1 и есть Описание общего имущества (коммуникации, крыши, перила, ограждения и прочее). Но, без Перечня нежилых помещений его полностью не сделать. И боюсь это самое большое, что может сделать УК или УО...

А теперь вопрос, как вы думаете кто будет эту работу оплачивать?!

на все 100% собственники помещений в доме, тем или иным способом, но именно они. Поверьте, никто не будет тратить свои кровные 150-300 тысяч рублей.